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陳泰源-大直專任約房仲/作家/主持人/歌手
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?

第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
 
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
 
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
 
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
 
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
 
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
 
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
 
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
 
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
 
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
 
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
 
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
 
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
 
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
 
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
 
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
 
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
 
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
 
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

















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